Investir dans un entrepôt présente de nombreux avantages, dont un profit quasi garanti ! Cependant, ce type d'investissement ne peut pas non plus être pris à la légère : investir dans des entrepôts n'est pas seulement un investissement financier, il est presque associé à l'entrepreneuriat, car il nécessite un investissement personnel important. Avant de concrétiser votre projet d'achat, il convient de clarifier quelques points, notamment concernant l'estimation de la valeur marchande de l'entrepôt.
Qu'est-ce qu'un entrepôt ?
Un entrepôt est une installation qui contrôle l'entrée des marchandises (fournisseurs, fabrication sur site, etc.) et la sortie (marchandises qui sont destinées à la vente ou à la production, etc.) à l'aide d'équipements de stockage, de machines de manutention, de ressources humaines et de moyens administratifs. Ces processus sont souvent non coordonnés, ce qui nécessite la mise en place d'une logistique de stockage optimale. Il existe divers types d’entrepôt :
- L’entrepôt logistique : est un espace de stockage de toute sorte de marchandises, mais il est conçu pour remplir de nombreuses autres fonctions, notamment : recevoir et contrôler les marchandises ; placer les produits individuellement, dans des caisses ou sur des palettes dans des zones de stockage ; marchandises d’emballage ; post-production (étiquetage et emballage des produits) ; déchargement des produits ou chargement des marchandises dans des véhicules.
Pour assurer ces multiples fonctions, un entrepôt logistique doit disposer de certains équipements et de quelques aménagements : étagères, rack de stockage (espace de stockage spécialement conçu pour le stockage de marchandises lourdes et volumineuses), armoires de stockage (il s'agit d'unités de stockage fermées idéales pour entreposer des marchandises nécessitant une plus grande sécurité comme des produits de grande valeur ou toxiques), ainsi que des espaces au sol.
- L’entrepôt frigorifique : il s’agit d’une chambre froide qui est utilisée pour stocker des produits périssables (viande, légumes, produits laitiers, pharmaceutiques, etc.) doivent respecter des réglementations strictes, en particulier dans le domaine de détection de fuite et d'incendie d'isolation, de décongélation des gaz, d'éclairage, de contrôle de la température, de ventilation, de quai de manutention étanche, etc.
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Pourquoi acheter un entrepôt ou un local d’activité ?
Lors du démarrage d'une entreprise, de nombreux entrepreneurs choisissent de travailler et de stocker à domicile ou dans un garage par manque de budget. Or, afin d'assurer le développement sain et rapide d'une activité, il est nécessaire d'investir le plus tôt possible dans l'achat de local d’activité ou d'entrepôts. Bien que les coûts de transaction soient nettement plus élevés que n'importe quel autre bien compte tenu de la taille de l'immeuble, l'achat entrepôt est une opération qui peut générer des profits considérables. La marge bénéficiaire moyenne sur les investissements dans les entrepôts est de 8 %. En effet, la rentabilité de ce type d'investissement est comparable à celle d'un investissement parking.
Investir dans un entrepôt présente l'énorme avantage de générer un loyer net proche (sinon égal) du rendement total, car des frais et charges peuvent être facturés au locataire, contrairement à un logement loué en bail locatif. En outre, l’achat d’un hangar ou d’un entrepôt permet d’obtenir toutes les ressources dont une entreprise a besoin dans l'étape de post-fabrication (l'étape où un élément différenciateur est ajouté) avant ou après la production, et après la vente du produit (produits standardisés). Avant la production, les entrepôts sont utilisés pour stocker les produits qui seront utilisés dans le processus de fabrication, tels que les matières premières, les consommables et les produits finis non assemblés. Après la phase de production, l'entrepôt sert de lieu de stockage jusqu'à ce que le produit soit intégré dans la chaîne de production. Il doit alors répondre à des normes de stockage et de sécurité bien précises, en fonction des marchandises stockées. Il doit également être en mesure d'optimiser l'espace pour les besoins de stockage prédéterminés.
Bien choisir l’emplacement et sa valeur marchande avant d’acheter un entrepôt
De nombreux critères entrent en jeu lorsqu'une entreprise voulez s’investir dans l’achat entrepôts. La localisation est un critère essentiel pour tout projet immobilier. Que vous recherchiez un bureau, un entrepôt, ou un local d’activité, c'est l'une des premières choses à considérer.
Pour une entreprise, l'emplacement d'un entrepôt peut avoir un impact significatif sur les activités commerciales et la performance financière. Par conséquent, le choix de l'emplacement doit être pris avec soin, car il détermine en partie le succès de l'entreprise. Si vous décidez de louer ou d'acheter un entrepôt, vous vous engagez pour plusieurs années. Les entrepôts peuvent également être divisés en départements en fonction des produits manipulés ou du mode de fonctionnement. C’est aussi l’une des raisons de bien choisir le bon emplacement de votre entrepôt.
La délocalisation professionnelle est un processus long et coûteux pour les entreprises. Par conséquent, il n'y a pas de problème de mauvaise sélection d'emplacement. Il doit être aligné avec la vision à long terme des objectifs de développement de votre entreprise. Par ailleurs, l'estimation de la valeur marchande est une étape essentielle dans les projets d'achat d'entrepôt.
La valeur marchande est le coût auquel un hangar peut être mis en vente dans certaines conditions du marché libre. Notez que la valeur marchande est souvent différente de la valeur comptable historique. Cette valeur marchande, estimée par un cabinet de conseil ou un comptable, peut être rapportée au prix de vente fixé par le vendeur. S'il est inférieur au prix de vente, il peut servir d'argument pour négocier le prix d'achat de l'entrepôt. Cette estimation de la valeur vénale d'un entrepôt est également utile pour des questions comptables ou fiscales ou pour des raisons liées à la succession ou au partage...
Autres critères pour l’achat d’un entrepôt
Pour choisir le bon emplacement, il ne faut pas seulement tenir compte de sa situation géographique. En effet, il doit être choisi en fonction de la nature de votre activité professionnelle, des facteurs environnementaux, du réseau de distribution et des canaux de communication. La nature de l'activité et le type de produit stocké peuvent déterminer des zones favorables ou interdites pour votre recherche d'entrepôt. Si vous utilisez, entreposez, utilisez ou transformez des produits chimiques, vous devez installer l'entrepôt dans un endroit approprié pour éviter les risques accidentels. Plus le produit est dangereux (inflammable, toxique, etc.), plus vous devez faire attention à l'emplacement de l'entrepôt.
S'il existe des règles de stockage strictes, il est impossible de manipuler des produits dangereux n'importe où. Les bâtiments d'entrepôt doivent être incombustibles et les sols doivent être imperméables et résistants aux produits chimiques. Le sol doit être relié à un bassin de traitement ou à une fosse de recyclage afin de ne pas contaminer les cours d'eau qui l'entourent. Les voies de circulation vers la zone de déchargement doivent être spécialement aménagées pour limiter les risques techniques. Selon la nature de votre activité, la loi peut également exiger une distance minimale entre l'entrepôt et la première résidence à proximité.
Les facteurs environnementaux doivent aussi être considérés pour réduire les risques de catastrophes naturelles ou d’explosions. Il faut également vérifier si le hangar à vendre n’est pas localisé dans une zone inondable. Dans ce cas, il est conseillé de s’informer sur la région si elle présente de risque sismique. Enfin, la proximité des points de vente et des fournisseurs est également un point important lors de la recherche d’un entrepôt.
Pour réduire les coûts et les délais d'expédition, il convient de définir un équilibre géographique entre tous vos différents partenaires (clients, fournisseurs, services d'expédition, etc.).
Trouver un entrepôt ou un local d’activité à vendre via une annonce en ligne
Pour trouver un entrepôt ou un local d'activité à vendre, il faut faire quelques recherches sur Internet via des annonces immobilières en ligne. Mais comme l’achat d’un entrepôt est un grand investissement, il faut, d’abord, vérifier la fiabilité de l’annonce. Il est à noter que les malfaiteurs utilisent souvent Internet pour tromper les gens. Le secteur de l'immobilier n'est pas à l'abri. Beaucoup ont été victimes ou ont été contactés par des escrocs qui publient de fausses annonces immobilières. Il est facile d’éviter de se faire arnaquer concernant les annonces immobilières, surtout pour la vente de local d’activité ou d’entrepôt. Pour cette raison, il faut éviter les annonces trop attractives qui souvent ne correspondent pas aux prix du marché. De plus, vous ne devez pas envoyer de transactions immobilières par mandat postal.
Pour trouver une annonce d’entrepôt fiable, il faut recourir à un expert réputé dans le domaine. Il suffit de consulter son site professionnel pour retrouver toutes ses annonces de vente de hangar ou de locaux d’activité. En faisant appel à un promoteur immobilier, vous pouvez également bénéficier des conseils d’experts et personnalisés pour développer votre projet via l’achat de nouveaux locaux. Son savoir-faire et son expertise vous permettront de faire votre projet immobilier au meilleur prix et en toute confiance.
Lors de l’achat, il peut aussi vous aider sur toutes les démarches administratives. Il applique ses connaissances dans ce domaine à la recherche d'une plateforme logistique. Il répond également à vos besoins de localisation et de capacité de stockage. Il peut vous offrir un hangar ou un local d’activité qui convient aussi à votre budget.
