Classée parmi les placements sûrs et rentables, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Cette structure d’investissement a pour vocation d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier. Celui-ci peut être un logement, un bureau ou encore un commerce.
Les spécificités de la SCPI
La SCPI est idéale pour se constituer un patrimoine. Elle réunit les associés autour d’un projet de grande envergure. Pour investir en scpi, les investisseurs placent leur argent dans une entreprise qui a pour but d’acquérir un patrimoine immobilier ciblé et dont l’administration permet de générer un bénéfice ou partager des privilèges fiscaux aux associés selon la nature du placement immobilier. La SCPI se décline en plusieurs types. Ces derniers sont classés selon les objectifs fixés. La SPCI de rendement permet de constituer un patrimoine immobilier professionnel loué à des sociétés. Le profit généré est redistribué aux associés selon les performances. La SPCI fiscale concerne les investissements dans l’immobilier neuf ou ancien. Elle pourvoit des avantages fiscaux alléchants. Ceux-ci varient cependant selon la SCPI choisie.
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La fiscalité des SCPI s’avère avantageuse si la société bénéficie d’une défiscalisation d’impôt sur les bénéfices. Tous les associés sont toutefois assujettis au régime des revenus fonciers. Sachez faire la différence entre la SCPI de rendement et la SCPI fiscale. La première possède des performances qui se décomposent en rendement versé aux associés par les loyers perçus et en revalorisation des parts. Dans la seconde optique, la rentabilité de la SCPI est supérieure à 5%.
Création de la SCPI
La création d’une SCPI requiert un important engagement financier de la part des fondateurs. Pour investir dans l’immobilier avec ce type de placement, un capital minimum est requis. Les associés doivent prévoir les garanties financières requises pour obtenir le visa de l’AMF. La société de gestion règlementée sera fondée lors de la constitution de la SCPI ou déléguée lors d’une Assemblée Générale. La constitution d’une SCPI nécessite des formalités administratives obligatoires avant le lancement des appels d’offres publics. Ces étapes incluent la rédaction de statuts, l’élaboration du dossier pour l’obtention de l’agrément de l’AMF, la rédaction de l’annonce légale, l’immatriculation de la SCPI au greffe du tribunal ainsi que l’établissement du Document d’Informations Clés (DIC) et du prospectus pour l’information des futurs investisseurs. Après la réalisation des démarches administratives et la validation par l’AMF, la société de gestion peut ouvrir les souscriptions de parts au public.
Les fondateurs peuvent choisir entre une SCPI à capital variable ou fixe. Dans le second cas, le nombre de parts est figé et déterminé. En conséquence, la structure doit attendre une augmentation de capital ou une ouverture de marché secondaire pour acquérir des parts. La SCPI à capital variable est toujours ouverte à la souscription. Les parts sont déterminées par la société de gestion.
Fiscalité et imposition de la SCPI
La fiscalité de la société civile de placement immobilier est transparente. Les associés sont en effet imposés individuellement en fonction de la nature des revenus, de la quote-part, de la résidence fiscale et du régime d’imposition. La SCPI doit faire des appels d’offres publics et se soumettre à son objet social pour prétendre à une exonération de l’impôt sur les sociétés. La SCPI crée des dividendes, des revenus de capitaux et éventuellement des plus-values. Les associés personnes physiques sont imposés au barème progressif de l’IR et prélèvement sociaux. Ce statut permet cependant le choix entre le régime réel et le régime foncier. La première option pourvoit une défiscalisation. Les revenus financiers sont imposés au Tax flat de 30%. En cas d’option avantageuse, l’associé peut choisir le barème progressif de l’impôt sur le revenu additionné des prélèvements sociaux.
